A raíz de la derogación de la Ley de Alquileres 27.551 mediante el decreto de necesidad y urgencia 70/2023 del presidente Javier Milei, quedó habilitada la posibilidad de los propietarios e inquilinos de negociar libremente las condiciones de los contratos. Al respecto, el programa “Derecho y Sociedad” consultó al profesor adjunto de la materia “Derecho de los Contratos” de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Lomas de Zamora, Luis Esteban Márquez, sobre la ley y sus respectivos aumentos. 

El abogado enfatizó en los puntos positivos de la normativa y explicó que con la derogación de la ley “hubo más oferta de alquileres, porque al poder pactar los propietarios con los inquilinos sin un marco más estricto, como las leyes anteriores, sin tener que pactar plazos mínimos, ni una forma de actualización fija por el Estado, la oferta creció”. 

Otro punto sobresaliente que resaltó Márquez fue que hayan dejado a libre albedrío el aumento del canon locativo, “ya que las últimas restricciones decían que durante un año el inquilino con la inflación que había pagaba un alquiler que al finalizar el primer año era reducido, pero cuando venía el aumento era de un 150% porque se acumulaba con la inflacion de todo el año, algo bastante grave”

También hizo foco en uno de los puntos que consideró negativo, al referirse a que los contratos “se han precarizado, ya que no existe un plazo mínimo por lo que el inquilino se encuentra con la incertidumbre de si será renovado el próximo año o no”.

“El problema de fondo es la deuda eterna que tiene el estado con la vivienda, al no poder acceder a créditos hipotecarios, con cuotas que puedan ser pagadas por la gente trabajadora, es una deuda que la vamos a tener por mucho tiempo más”, remarcó Márquez.

Con respecto a qué cosas deben tener en cuenta los inquilinos a la hora de buscar un inmueble, Márquez explicó que “deben estar atentos a que se el precio que se aplique sea el del Índice de Precios al Consumidor (IPC), que los arreglos de la vivienda ya no quedan en manos del locador como sucedía antes y que deben contratar un seguro de caución, algo obligatorio ya que si la casa se prende fuego no se pierde el valor de la vivienda”. 

“Hoy cada uno impone la regla que quiere, durante muchos años estuvo prohibido aumentar cualquier suma de dinero por IPC con la ley de convertibilidad, hoy con la situación actual y la inflación controlada, la mayoría de los contratos que se realizan son con un aumento trimestral por el IPC”, concluyó.

La Ley de Alquileres, promulgada en junio de 2020 e implementada en marzo de 2021, incluyó un paquete de medidas que modificaron aspectos clave de los contratos de alquiler en Argentina. Entre sus disposiciones más destacadas se encontraba el establecimiento de un plazo mínimo de tres años para la concertación de los contratos, con ajustes anuales. Eso generó una considerable baja por parte de los propietarios para ofrecer sus propiedades en alquiler. 

En diciembre de 2023, con la derogación de la Ley de Alquileres, se abrió paso a que propietarios e inquilinos negocien libremente las condiciones de los contratos, tanto en términos de plazo, índices de ajuste y tipo de moneda.